Réaliser une opération de vente à soi-même
Il est coutume de dire qu’investir dans « la pierre » est une sage décision. Cependant, la fiscalité qui y est attachée est parfois douloureuse pour les « hauts revenus ». La vente à soi-même peut permettre de diminuer cette pression fiscale et constitue un outil à effet de levier efficace.
L’objet de la vente à soi-même
La vente à soi-même, appelée également owner buy out (OBO), consiste pour le propriétaire d’un bien immobilier à obtenir des liquidités grâce à la vente de ce même bien à une société qu’il a préalablement constituée pour l’occasion. L’associé majoritaire de la société étant bien évidemment le vendeur. Pour financer l’opération, la société nouvellement créée souscrit un emprunt bancaire d’un montant équivalent au prix de vente du bien. Ce dernier étant ensuite loué afin que les loyers perçus permettent de faire face aux échéances du prêt. Il faut savoir que la structure prend le plus souvent la forme d’une société civile immobilière (SCI), ce qui est un bon moyen de mettre en place par exemple une politique d’investissement familiale en transmettant ultérieurement la propriété des parts sociales aux enfants.
Un schéma d’optimisation patrimoniale
Véritable schéma d’optimisation fiscale, l’OBO permet de rééquilibrer un patrimoine constitué principalement d’immobilier. Les liquidités obtenues pourront être réutilisées pour financer d’autres projets (« défiscalisants », par exemple). De plus, la vente à soi-même est idéale pour diminuer la pression fiscale que subit le propriétaire. En effet, les revenus fonciers étant soumis à l’impôt sur le revenu, leur taxation peut être très lourde s’ils viennent s’ajouter à des revenus suffisamment importants pour se voir appliquer un taux marginal d’imposition élevé.
Le fait de détenir le bien immobilier dans une SCI va permettre aux associés d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) avec tous les avantages que cela comporte (taux maximal de 33,33 %, amortissement de l’immeuble, déduction de certains frais...). Mais attention, l’option à l’IS peut être pénalisante en cas de cession du bien immobilier par la SCI, car la plus-value réalisée sera alors imposée selon le régime des plus-values professionnelles. L’option à l’IS est donc à privilégier si les biens sont destinés à rester au sein de la famille ou à constituer un « pôle » immobilier.
Le bien ayant fait l’objet d’un transfert vers la structure sociétaire va sortir du patrimoine personnel pour laisser place à des parts sociales d’une valeur nulle en raison de l’endettement de la SCI. Ce qui va permettre à l’investisseur de capitaliser les loyers au sein de la société.
Mais attention, L’OBO génère divers coûts, comme l’impôt de plus-value en raison du transfert du bien à la société, les frais de constitution de la société, les frais de vente, etc. Des coûts qu’il conviendra de prendre en compte pour juger de l’opportunité de l’opération.
Un risque fiscal ?
Cette formule bien connue des conseillers en gestion de patrimoine n’est pas particulièrement dans le « collimateur » de l’administration fiscale. Toutefois, il faut prendre quelques précautions pour mettre ce montage à l’abri d’une procédure d’abus de droit. Ainsi, il faut démontrer que la société n’est pas fictive et n’a pas été constituée dans un but purement fiscal. Par exemple, les associés ont tout intérêt à tenir une comptabilité et des assemblées générales montrant le fonctionnement normal des organes de la société.
Si la fictivité est dénoncée et démontrée, le contrat de société encourt la sanction de la nullité. Et l’administration fiscale n’hésitera pas à procéder à un redressement fiscal et à appliquer de lourdes pénalités.
